Инспекция балконов и лоджий: опасности, которыми не стоит пренебрегать собственнику помещения.

А Вы когда-нибудь задавались вопросом, кто проверяет несущие конструкции балконов или несёт ли собственник ответственность, если с конструкцией балкона/лоджии происходит аварийная ситуация?
Балкон и его состояние может оказаться неприятным камнем преткновения в споре между Управляющей Компанией (УК) и владельцем недвижимости, так как, являясь продолжением жилого пространства для собственника, не целиком принадлежит ему. К тому же, существуют очень существенные нюансы по разграничению ответственности, в случае обнаружения дефектов, износа, ненадлежащего использования или переделок.
 

Раньше балконы были своеобразным наглядным проявлением гордости и статуса владельца недвижимости - чем больше или сложнее он был, тем выше подразумевалась статусность владельца или нанимателя недвижимости. Наряду с практическим использованием, балконы также были хорошо задокументированы в исторических хрониках и литературе на протяжении истории человечества. Уже сотни лет Папы римские выходят на свой специальный балкон в Ватикане для чтения проповеди или приветствия собравшихся. В случае с Ромео и Джульеттой Шекспира балкон фигурирует значительным местом действия, куда девушка может выйти, чтобы позвать своего возлюбленного. Эти конструкции размещались на многих зданиях от Персии до Сицилии. В эпоху Возрождения балконы приобрели художественное качество и были «выставляемы» на зданиях так же, как картины вывешиваются на стенах приёмных.
 

Сегодня, эти элементы здания служат скорее для функциональности, чем для формирования элегантности архитектурного облика - они позволяют жильцам наслаждаться открытой частью своего жилого пространства, не выходя из дома и не ступая на землю. Независимо от роли этого строительного элемента в архитектуре здания, они представляют потенциальную проблему для любого жильца, полагающегося на его прочность и устойчивость.
 

Балкон состоит из двух основных компонентов: платформы (плиты) и ограждения. Каждый из этих элементов имеет конструктивное назначение и функции безопасности, которые позволяют жильцам и пользователям балкона быть уверенными в том, что он не выйдет из строя. Эти элементы могут быть изготовлены из множества различных материалов - наиболее распространёнными из используемых являются дерево, сталь или металл, а также бетон. Иногда применяется также стекло, но чаще для ограждений или для панорамного фасадного остекления.
 

Большинство балконных элементов являются продолжением здания. Платформа - это та часть основания, на которой стоит человек, - должна, либо иметь опору, либо быть балкой, консольно-закреплённой в несущей конструкции здания. Эту «опорность» можно обеспечить с помощью множества различных методов проектирования. Наиболее распространённым современным материалом для основания плиты является бетон, но также могут использоваться сталь и дерево. Преимущество бетона в надёжности его структуры, а также стойкости к гниению. В отличие от бетона, сталь подвержена коррозии, а дерево может (и обязательно будет) портиться по целому ряду причин. Эти два фактора могут привести к дополнительным расходам на техническое обслуживание, а также к проблемам с устойчивостью и конструкционным дефектам. Наиболее частой причиной разрушения бетона являются погодные условия. Именно поэтому бетонную конструкцию усиливают, внедряя внутрь бетонной структуры упрочняющие/усиливающие элементы (арматура, швеллеры, балки, двутавры и т.п.). Основным материалом для такого усиления, как правило, до недавнего времени являлась сталь, но сейчас уже начали использовать более долговечные композитные материалы. Если вода или влага проникнут в бетон, то сталь может заржаветь, что приведёт к разрушению всей конструкции. Такая комбинация разрушающих факторов особенно распространена у объектов, построенных вдоль морских береговых линий, где преобладает солёный воздух и влажность.
 

Нередко, даже на открытых балконах, основание закрывают всяческими напольными покрытиями или более серьёзными отделочными материалами (от ковровых покрытий и линолеума до террасной доски), что затрудняет наблюдение за их техническим состоянием. Ковровое покрытие или линолеум - это вообще те материалы, которые противопоказаны на любом балконе, даже если это тёплый балкон. В составе таких напольных покрытий присутствуют гигроскопичные материалы - поэтому они напитываются влагой даже из воздуха, а потом долго удерживают влагу на платформе. Снизу плита также может быть закрыта отделочными материалами (например, соседи снизу тоже сделали утепление и отделку балкона, закрыв плиту, которая для них является потолочной. Независимо от типа платформы, влага может привести к критическому разрушению бетона и дальнейшему повреждению всей конструкции.
 

Не многие знают, что существует специальная служба, которая инспектирует, следят ли собственники за правильностью и техническим состоянием таких ответственных конструкций зданий. При этом есть множество нюансов, какие элементы балкона являются общедолевой собственностью, а какие принадлежат только собственнику квартиры. Поэтому и ответственность, при выявлении нарушений, может быть возложена, как на специалистов Управляющей компании, так и на собственника жилья. И этот нюанс не стоит недооценивать, особенно если жилец собирается утеплить балкон или лоджию. Сейчас многие УК новых жилищных комплексов, учитывая строгости изменённого законодательства по данной проблеме, требуют у организаций, осуществляющих остекление, довольно серьёзного согласования, проекта, расчётов и гарантийных писем, что в результате проводимых работ будут соблюдены необходимые строительные нормы. Необходимо ещё учитывать, что любая выносная конструкция здания несёт потенциальную опасность для проходящих людей внизу.
 

Система, опирающаяся на столбы или колонны, является распространённой системой поддержки балконов для старинных домов и некоторых проектов позднесоветского периода. Опоры расположены, как правило на земле (или ниже уровня земли), а высота доходит до нескольких этажей. В этой системе используются вертикальные опоры, которые опираются либо на фундамент, либо на подпорки и простираются вверх для поддержки основания каждого балкона, расположенных выше. Эти опорные конструкции, как правило ничем не закрыты и видны любому инспектирующему.
 

Первым элементом любого осмотра выступающих консольных балок (оснований) должны быть самые основные принципы контроля – отвесная вертикальность по уровню и прямолинейность. Эти элементы должны быть ровными в зависимости от того, как они установлены или опираются на здание. Они также должны быть перпендикулярны стене. Платформы, которые не имеют квадратного сечения или конфигурации по отношению к зданию, могут быть признаком перемещения или других потенциальных проблем. Все компоненты должны быть проверены на предмет износа. Любой компонент, размещённый снаружи объекта, несомненно будет подвержен атмосферным воздействиям и износу, но в разной степени. В некоторых случаях простое зондирование даст достаточно информации, чтобы определить, являются ли они прочными. Инспектировать также необходимо те части основания, которые закрыты или не видны. Надо обращать внимание на любые препятствия или визуальные ограничения, которые не позволяют видеть плиты балконной конструкции (внизу, а если есть – то и вверху) целиком. Это могут быть ковры, покрытия, органический мусор или личные предметы, размещённые на балконе.
 

Ограждения играют важную роль в безопасности и конструкции – ведь именно ограждение предохраняет пользователей или жильцов от падения. Оно должно быть изготовлено с соблюдением тех же правил, что и любое другое ограждение или опора ограждения в любом другом месте здания. Ограждение должно быть прочно прикреплено к зданию таким образом, чтобы оно могло выдерживать приложенное боковое давление не менее 120 килограмм без намёка на смещение. Если ограждение не представляет собой сплошной парапет или огороженную поверхность, его изготавливают из перил или балюстрад с отверстиями и зазорами. Эти зазоры между элементами должны быть достаточно узкими. Исключение составляют конструкции ограждений высотой от 90 до 106 см. Отверстия в таких секциях не должны быть шире 13 см. Балюстраду часто называют декоративным ограждением, и на ней часто размещаются витиеватые узоры. Перила обычно представляют собой отдельные вертикальные опоры.
 

Парапетные стенки часто используются вместо перил или балюстрады. Это вертикальные стенки, выступающие из платформы, которые обеспечивают надёжную защиту от падения с края балкона. Как и любое другое ограждение, парапет должен находиться на высоте не менее 100 сантиметров от пола выдерживать необходимое боковое усилие. Любые отверстия в парапете должны быть меньше, чем то, через которое может пройти шар диаметром 10 см. Одной из проблем, связанных с парапетами, которые устанавливаются на балконах и платформах, является дренаж. Без установки дренажа сплошная вертикальная стенка на краю платформы будет удерживать воду. Это особенно важно, если платформа покрыта напольными покрытиями. Все элементы защиты (ограждения, перила, балюстрады и даже парапеты) могут иметь определённые дефекты, которые представляют опасность внезапного обрушения.
 

Проведение инспекций по сохранности объекта собственности, а также любое требуемое техническое обслуживание или ремонт, выявленные в результате проверки, являются обязанностью владельца этой частной собственности. Если им замечены признаки дефектов – то он незамедлительно должен подать заявление об этом в Управляющую Компанию. Если в кратчайшие сроки УК не предпримет никаких мер – то надо писать жалобу в Государственную жилищную инспекцию. Сами сотрудники, осуществляющие инспекцию, должны иметь соответствующее образование и опыт, чтобы быть компетентными в её проведении. Как правило, это сотрудники УК или подрядные организации, имеющие лицензию на проведение таких работ.